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運用実績と資産推移

【不動産投資】資産推移と設備

不動産投資

★新築で2棟の戸建賃貸(駐車場3台付)で不動産投資をしています。

★2015年2月に賃貸事業を開始。

★新築から始めたので現在まで大きな修繕工事などなく順調です。

★長期的に需要のある戸建て賃貸を選びました。

★賃貸管理はすべて業者にお任せしています。

★毎月の家賃の入金を確認するだけです。

資産推移

2015年2月からの資産推移です。

出費として固定資産税・火災保険料・地震保険料・修繕費・管理手数料等が引かれています。

30坪の戸建て賃貸

  • 土地が狭くても活用できる
  • 駐車場だと収益が低く管理が大変
  • 戸建て賃貸では長期の入居が見込める
  • 新型コロナの影響もあり需要が高まっている
  • 管理をすべて任せられる
  • 低価格で建てることができる

という理由で戸建て賃貸を選びました。

  • ペットを飼うことができる
  • 駐車場が3台分ついている
  • 戸建てなのでプライバシーが確保されている
  • 3LDKの快適な空間
  • 充実の設備

駐車場を3台分にしたことでさらに魅力が増したと考えています。

A棟

リビングが広く、サービスルームがついていて食在庫としても、ちょっとした作業場としても使えるのがポイントです。(階段下にも収納スペースがあります。)

2階は7畳、6畳、4.5畳の3部屋がありウォークインクローゼットもついています。

B棟

ウォークインクローゼットが広く、ウォークインクローゼットから2つの部屋へ行き来できるのがポイントです。

キッチンの横にミセスコーナーとしてちょっとした作業をするためのスペースがあり便利になっています。

表面利回り

年間の家賃収入を購入費用(物件価格)で割ったもの数値で表した利回りです。

表面利回りの計算方法

年間の家賃収入 ÷ 物件価格 × 100 = 表面利回り(%)

例えば:

これを踏まえて計算してみると、表面利回りは4.37%になりました。

実質利回り

実質利回りとは、不動産購入時や不動産運営時にかかる諸費用や手数料を年間の家賃収入から引いたものを投資金額(物件価格)で割ったものです。

実質利回りの計算方法

家賃収入(家賃収入 - 諸費用) ÷ 物件価格 × 100 = 実質利回り(%)

  • 家賃収入は、年間の家賃収入から固定資産税、火災保険、地震保険、賃貸管理費を引いたもの
  • 物件価格は、土地価格、建物価格、印紙税、司法書士手数料、登録免許税、不動産取得税など手数料から税金を足したもの

実質利回りの年間諸費用とは

  • 管理委託料
  • 火災保険
  • 地震保険
  • 消耗品費
  • 通信費
  • 共用部の水道光熱費
  • 修繕費
  • 固定資産税
  • 都市計画税

これを踏まえて計算してみると、実質利回りは2.47%~3.36%になりました。

想定利回り

想定利回りとは、想定年間家賃収入を購入価格で割った利回りです。

想定利回りの計算方法

想定家賃収入 ÷ 物件価格 × 100 = 想定利回り(%)

  • 想定家賃収入は、想定した金額で入居した場合の家賃収入です。

物件を購入する場合の注意点

不動産物件情報に表記されている「利回り」は想定年間家賃収入を購入価格で割った「想定利回り」の場合も多いので注意が必要です。

また、想定年間家賃収入の基準となる家賃もその物件内の一番高い家賃で計算されていることもありますのでしっかり確認することが重要です。

入居者がいる想定の家賃収入なのでこれを鵜吞みにしてはいけません。

新築と中古(利回りだけで判断をしない)

同じ仕様の物件でも、新築と中古物件では購入金額が違うので利回りが中古物件のほうが高くなります。

でも実際には、中古物件は周辺の相場よりも低い家賃設定にしないと入居者が入らないというケースもあります。

その他に、ネットサービスやオール電化などサービスによっても家賃に違いが出てきます。

さらに中古物件の場合、メンテナンス費用がかさむ場合も多いので新築と利回りだけで判断するのは難しいと感じます。

理想の利回り

理想の利回りは何%ぐらいが良いのかということをいう人がいますが、土地の立地、建物の構造(木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造)、間取り、家賃金額、購入費用、ローン、金利など多くのことを選択し複合したものですので何%が良いということは簡単に言えません。

不動産賃貸の今後を考える

アパートやマンションの空室率がドンドン上昇し、物件が余るような状況になってしまうと差別化を図る為に家賃を安くしなければいけなかったり、設備投資をしなければいけなかったりとアパート経営は難しくなることが予想されます。

新型コロナの影響もあり、郊外で戸建てをというニーズも増えてきているので戸建て賃貸に有利な条件がそろってきました。

戸建て賃貸は土地の活用効率から考えると非効率ですが、長期で入居していただけることを考えると今後のスタンダードになってくるのではないかと考えます。

不動産投資は融資を使う事ができキャッシュを残しつつ資産を増やす事が出来るため、投資としては最も有力な候補の一つですが、当然そのリスクも高い為におすすめはできませんが、こういう投資もあるということをお伝えしています。

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